Entenda a Lei do Inquilinato: Direitos e Deveres

I - Do que se trata a Lei do Inquilinato?

A Lei 8.245/91, também chamada de Lei do Inquilinato, regulamenta a relação entre quem disponibiliza um imóvel para uso de outra pessoa, mediante pagamento, sendo as partes envolvidas o locador e o locatário.

Antes de adentrar-se nos pormenores legais, é importante que se esteja familiarizado com os principais termos que são utilizados na lei e seus significados:

• Locador: É aquele que cede a posse de uma propriedade a outro, por meio de um contrato de locação.
• Locatário: É aquele que recebe a posse do imóvel, através de um contrato. Ele também é chamado de inquilino. Uma dica prática para não confundir é entender que, em geral, as denominações finalizadas em “ario” são aqueles que está na posição de receber algo (locatário, cessionário e assim por diante).
• Aluguel: É o preço negociado entre as partes, pela locação.
• Sublocação: nela, há um terceiro envolvido, o sublocatário. Mais detalhadamente, nesse caso, o locatário da locação principal, subaluga o imóvel para um terceiro, passando a ter a posição de sublocador.

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II - Em quais casos a Lei do Inquilinato é aplicável e em quais casos a Lei do Inquilinato NÃO é aplicável?

Além de saber as denominações básicas, é importante entender quando a lei é ou não aplicável. Geralmente, todas as locações de imóveis urbanos são reguladas pela lei, salvo algumas exceções.

Por esse enunciado, disposto no primeiro artigo da lei, já fica claro que os imóveis rurais não estão abrangidos.

Dica prática para saber se um imóvel é urbano ou rural: Há dois caminhos ágeis.

O primeiro é consultar o Plano Diretor do município do imóvel, nele você poderá ver a demarcação da zona urbana e da zona rural e entender onde o imóvel está localizado (você pode encontrar o Plano Diretor no site da Prefeitura ou nos mecanismos de busca da internet).

O segundo caminho é apurar qual imposto é cobrado sobre a propriedade do imóvel, se for IPTU o imóvel é urbano, se for ITR o imóvel é rural.

Ainda se for um imóvel urbano, há algumas exceções à aplicação da Lei:

• Locação de imóveis de propriedade de Entes Públicos, mais especificamente da União, dos Estados, dos Municípios, das autarquias (como o INSS e o IBAMA) e das fundações públicas (como a FUNARTE e a FUNAI), nesses casos, há lei própria para isso: a Lei nº 8.666/1993, também conhecida como a Lei de Licitações e Contratos Administrativos);
• Locação de vagas autônomas de garagem ou para estacionamento de veículos. Em alguns casos, a vaga de garagem de um imóvel tem uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, assim, se o proprietário desejar locar essa vaga, a locação não reger-se-á pela Lei do Inquilinato, mas pelo Código Civil (CC);
• Locação de espaços destinados à publicidade, como no caso de locação de uma parede para expor um outdoor, por exemplo. Nesses casos, a regulação é feita pelo Código Civil.
• Locação envolvendo serviços hoteleiros ou aqueles equiparados que prestam serviços regulares a seus usuários, que são regulados pelo Código de Defesa do Consumidor;
• Contratos de arrendamento mercantil, também conhecidos como leasing, não são regulados pela Lei do Inquilinato, mas pela Lei nº 6.099/1974.

III - Finalidade da locação

A locação pode ser destinada a moradia (locação residencial) ou para fins profissionais (locação comercial).

Dica prática para saber para qual finalidade o imóvel pode ser utilizado: consulte o cadastro do imóvel, na prefeitura em que ele está localizado.

Nesse cadastro, vai constar se o local é residencial, comercial ou se abrange os dois tipos de funcionamento.

IV - Prazo e rescisão da locação

Em relação ao prazo, a locação pode ser por prazo determinado ou por prazo indeterminado.

a) O que é Locação por Prazo Determinado: A locação por prazo determinado é aquela em que há um prazo específico pactuado entres as partes e esse prazo ainda está correndo.

b) O que é Locação por Prazo Indeterminado: Essa locação ocorre quando nenhum prazo é definido para ela.

Outra hipótese ocorre nas locações com prazo determinado, quando o locatário permanece no imóvel por 30 dias, após o final do prazo determinado, sem nenhuma oposição do locador.

Nesse caso, a locação torna-se por prazo indeterminado.

c) Rescisão pelo Locador na Locação por Prazo Determinado: O locador não pode reaver (retomar a posse) do imóvel alugado a não ser que ocorra algum dos motivos previstos no artigo 9º da Lei:

• Acordo entre as partes;
• Infração legal ou contratual
• Não pagamento de aluguéis e demais encargos
• Por reparos urgentes que não podem ser realizados com a presença do locatário, determinados pelo Poder Público, ou quando podendo permanecer no imóvel para tais reparos, o locatário recusa-se a aceitá-los.

d) Rescisão pelo Locatário na Locação por Prazo Determinado: O locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo, pagando a multa proporcional ao período de cumprimento do contrato (ou a multa estipulada pelo judiciário, no caso de não haver previsão contratual).

Dica prática para calcular a multa proporcional pela rescisão antecipada no contrato de locação por prazo determinado:

• Descubra o valor mensal da multa: Divida o valor da multa pactuada no contrato ou prevista na decisão judicial pelo número de meses do período de cumprimento do contrato;
• Descubra o valor devido pelo locatário: Multiplique o resultado acima pelo número de meses que faltam para o locatário atingir o tempo de contrato.

Por exemplo, em um contrato de locação de 20 meses, que prevê uma multa de 10.000,00, o locatário deseja rescindir a locação no 5º mês:

• Valor mensal da multa: R$10.000,00 ÷ 20 = R$ 500,00;
• Meses que faltam para o locatário atingir o tempo de contrato = 15 meses;
• Multa proporcional devida pelo locatário: R$ 500,00 x 15 = R$ 7.500,00.

No caso do locatário ter que devolver o imóvel devido a uma transferência para outra localidade, estipulada pelo seu empregador, ele ficará dispensado da multa, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência, no mínimo.

e) Rescisão pelo Locador na Locação por Prazo Indeterminado: Salvo nas hipóteses previstas no item “g”, o locador poderá denunciar (encerrar) o contrato, desde que notifique, por escrito, ao locatário o concedendo 30 dias para desocupação.

f) Rescisão pelo Locatário na Locação por Prazo Indeterminado: O locatário também pode denunciar (encerrar) a locação, desde que avise o locador com 30 dias de antecedência e por escrito.

g) Rescisão pelo Locador na Locação por Prazo Indeterminado originado de um contrato por prazo determinado inferior a 30 meses: Como explicado acima, nas hipóteses em que o contrato se inicia com prazo determinado e o locatário permanece no imóvel, sem a oposição do locador, a locação será prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado.

Ocorre que, se essa locação era pactuada com um prazo inferior a 30 meses, a retomada do imóvel pelo locador só poderá ocorrer nas hipóteses do artigo 47:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Assim:

• Contrato de Locação com prazo determinado e com encerramento pelo locador: Poderá devolver o imóvel antes do prazo apenas por: Acordo entre as partes; infração legal ou contratual; não pagamento de aluguéis ou encargos e; reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
• Contrato de Locação com prazo determinado e com encerramento pelo locatário: Poderá devolver o imóvel antes do prazo, pagando a multa proporcional. Isento de multa no caso de transferência do seu local de trabalho;
• Contrato de Locação com prazo indeterminado - Renovado automaticamente de locação inferior a 30 meses, com encerramento pelo locador: A retomada do imóvel pelo locador só poderá ocorrer nas hipóteses do artigo 47 da Lei do Inquilinato;
• Contrato de Locação com prazo indeterminado - Renovado automaticamente de locação inferior a 30 meses, com encerramento pelo locatário: Poderá solicitar o imóvel, desde que notifique o locador, por escrito, com antecedência de 30 dias, no mínimo;
• Contrato de Locação com prazo indeterminado - demais casos, com encerramento pelo locador: Poderá solicitar o imóvel, desde que notifique o locatário, por escrito, o concedendo 30 dias para desocupação, no mínimo;
• Contrato de Locação com prazo indeterminado - demais casos, com encerramento pelo locatário: Poderá solicitar o imóvel, desde que notifique o locador, por escrito, com antecedência de 30 dias, no mínimo.

V - Obrigações do locador e obrigações do locatário (Lei do Inquilinato)

As obrigações do locador e locatário estão previstas no artigo 22 e 23 da lei do inquilinato:

a) Obrigações do locador: As obrigações ultrapassam as obrigações básicas, ligadas a utilidade da locação, como entregar o imóvel em estado que possa executar o pactuado na locação e garantir o uso pacífico do imóvel locado, pelo tempo da locação.

No artigo 22, também são previstas obrigações do locador ligadas ao bom estado do imóvel, como responder por vícios defeitos anteriores à locação e obrigações ligadas a pagamentos, como fornecer os recibos de pagamento ao locatário, pagar as taxas de administração imobiliária (no caso da locação ter um administrador), pagar as despesas extraordinárias do condomínio, entre outras.

Confira as obrigações do locador, na íntegra:

Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

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VI - Divisão das Despesas de Condomínio:

Os artigos 22 e 23 também estabelecem a divisão das despesas condominiais, da seguinte forma:

• Resumo da responsabilidade do locador: Despesas Extraordinárias - Aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
• Exemplos: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
• Resumo da responsabilidade do locatário: Despesas Ordinárias - Gastos rotineiros de manutenção do edifício, necessários à administração respectiva.
• Exemplos: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

VII - Garantias previstas na Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato prevê 4 formas de garantias, das quais uma poderá ser exigida, pelo locador ao locatário.

Importante pontuar que não pode ser exigida mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.

a) Caução: a caução consiste em entregar um bem móvel, imóvel, dinheiro ou títulos e ações para garantia da locação.

Na prática, o mais comum é a exigência de uma caução em dinheiro, correspondente ao valor de 3 (três) aluguéis (limite máximo permitido pela lei).

b) Fiança: A fiança é a garantia pela qual um terceiro assina como garantidor do locatário.

No caso de não pagamento da locação, o locador poderá exigir do fiador o pagamento dos débitos, após ter exigido do locatário.

c) Seguro de fiança locatícia: Essa é uma modalidade que tem ficado cada vez mais popular, nela uma seguradora certificada é contratada para garantir a locação.

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: Essa garantia nada mais é do que a cessão da propriedade de cotas de um investimento ao locador como garantia.

No caso de necessidade de suprir algum débito do locatário, o locador poderá utilizar essas cotas, após um procedimento extrajudicial.

Conclusão

Como verificado, o inquilinato é bastante utilizado, seja na antiguidade seja atualmente, por isso, manter-se informado da lei que o regula é um pilar muito importante para um profissional do direito ou para qualquer cidadão que pratique esse tipo de negociação.

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