Usucapião Extrajudicial: Como Funciona?

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por meio de um requerimento direto ao Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de uma ação judicial.

É uma forma de aquisição originária da propriedade, o que significa que o novo proprietário adquire o bem livre de ônus anteriores (com algumas ressalvas).

Esse processo foi instituído no Brasil pela Lei nº 13.465/2017, com inserção do artigo 216-A na Lei 6015/73 e regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é fundamental que não haja litígio ou oposição em relação à posse do imóvel.

Caso exista disputa, a via judicial será a única opção.

Importante ressaltar que, em caso de usucapião extrajudicial sobre imóvel já matriculado, o reconhecimento da propriedade não extingue eventuais gravames judiciais inscritos.

Como funciona a usucapião extrajudicial no CPC?

O Código de Processo Civil (CPC) de 2015 não alterou a essência da usucapião extrajudicial, mas sim abriu caminho para sua criação ao inserir o Art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Este artigo autoriza o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

A Lei nº 13.465/2017 e o Provimento nº 65/2017 do CNJ complementaram essa legislação, detalhando o procedimento e os requisitos para a usucapião extrajudicial.

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Quem pode requerer a usucapião extrajudicial?

Qualquer pessoa que preencha os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião pode requerer a usucapião extrajudicial.

É fundamental estar representado por um advogado ou defensor público, conforme o Art. 4º do Provimento 65/2017 do CNJ:

Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente […]

A escolha entre a via judicial ou usucapião extrajudicial é do requerente, que pode inclusive solicitar a suspensão do processo judicial para optar pela via administrativa, conforme o Artigo 2º, § 2º do Provimento nº 65/2017 do CNJ:

Artigo 2º, § 2º. Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.

Descubra os requisitos essenciais da usucapião ordinária!

Requisitos essenciais para a usucapião extrajudicial

Além dos requisitos específicos de cada modalidade de usucapião (tempo de posse, tipo de imóvel, etc.), a usucapião extrajudicial exige a ausência de litígio sobre a posse ou propriedade do imóvel.

Havendo qualquer controvérsia, a via judicial será obrigatória.

Passo a passo do procedimento da usucapião extrajudicial

O procedimento da usucapião extrajudicial envolve diversas etapas cruciais:

• Análise e organização da documentação: Um advogado analisa e organiza toda a documentação necessária;
• Formulação do requerimento: Elaboração do requerimento, conforme o Art. 3º do Provimento nº 65/2017 do CNJ:

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil - CPC, bem como indicará: I- a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;' II- a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência: III - o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo; IV - o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito: V- o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.

• Protocolo do requerimento: Apresentação do requerimento e documentos ao Registro de Imóveis competente;
• Qualificação registral: Análise dos requisitos formais e materiais pelo Oficial de Registro;
• Diligências: Caso necessário, o Oficial pode solicitar documentos ou informações complementares;
• Notificações: Notificação dos confrontantes, proprietários registrais e entes públicos (União, Estado e Município) para que se manifestem. O Art. 10 do Provimento nº 65/2017 do CNJ especifica o procedimento de notificação:

Art. 10. Se a planta mencionada no inciso II do caput do art. 4º deste provimento não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância.

• Publicação de edital: Publicação de edital para dar ciência a terceiros interessados;
• Registro: Não havendo impugnação, o Oficial realiza o registro da propriedade em nome do requerente;
• Impugnação: Havendo impugnação, o processo é encaminhado ao juízo competente para a resolução da disputa.

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Documentos indispensáveis para a usucapião extrajudicial

A documentação completa e organizada é crucial para o sucesso da usucapião extrajudicial:

• Ata notarial de usucapião (com os requisitos especificados);
• Planta e memorial descritivo do imóvel (assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes/proprietários, se possível).
• Justo título ou outros documentos que comprovem a posse (contratos de compra e venda, comprovantes de pagamento de impostos, etc.);
• Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal;
• Procuração (com poderes especiais);
• Declaração do requerente, cônjuge/companheiro e proprietário registral sobre a inexistência de impedimentos à usucapião;
• Certidões dos órgãos municipais, estaduais e federais (natureza do imóvel);
• Em caso de usucapião extrajudicial rural, incluir recibo de inscrição no CAR, CCIR e certificação do INCRA.

Confira mais sobre a usucapião rural em nosso blog!

Qual o prazo estimado para a usucapião extrajudicial?

A celeridade é uma das grandes vantagens da usucapião extrajudicial.

Em média, o processo pode levar de 6 a 12 meses, um tempo significativamente menor do que a via judicial.

Saiba quais são os requisitos e prazos da usucapião extraordinária!

Custos envolvidos na solicitação da usucapião extrajudicial

Os custos da usucapião extrajudicial variam.

Incluem honorários advocatícios, taxas do Cartório de Registro de Imóveis, elaboração da ata notarial e planta/memorial descritivo.

Embora os valores possam parecer altos, a regularização do imóvel traz valorização e segurança jurídica.

Quando optar pela usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é a melhor opção quando:

• O requerente possui todos os documentos necessários;
• Há condições financeiras para arcar com os custos (embora a justiça gratuita seja possível na via judicial);
• Não há litígio ou oposição à posse do imóvel;
• Existe facilidade em contatar e obter a concordância dos confrontantes e proprietário registral.

Com todas essas informações, você está pronto para entender e dar o primeiro passo para regularizar um imóvel por meio da usucapião extrajudicial.

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O conteúdo desta página refere-se à legislação vigente no momento da publicação.