Ação de Despejo: Como Funciona?

O que é a ação de despejo?

A ação de despejo se trata de um processo judicial em que o locador pede em juízo a posse do seu imóvel de volta, ou seja, no intuito de que o imóvel se torne desocupado para que o locador faça dele o que quiser.

Os motivos podem ser variados para justificar essa ação, é possível citar como exemplo a falta de pagamento dos aluguéis, término do prazo contratual e a necessidade de uso próprio.

Mas devem ser respeitados os requisitos legais para que um processo de ação de despejo possa alcançar seu êxito, assim como será abordado a seguir.

Se você está buscando um processo de despejo bem fundamentado e eficiente, a Judex pode ser uma excelente aliada.

Com o auxílio da nossa plataforma, você pode acessar ferramentas práticas e modelos jurídicos que auxiliam na condução de sua ação, economizando tempo e garantindo maior precisão nos seus documentos.

Fique conosco, pois ao final disponibilizaremos um modelo de ação de despejo para você.

Quais são os principais motivos para ajuizar uma ação de despejo?

Como dito, a lei estabelece os requisitos para que uma ação de despejo possa ser proposta, mais precisamente, essa norma está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991 - Veja também nosso conteúdo sobre essa lei por aqui, essa que, em seu artigo 5º, estabelece o seguinte: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Vale salientar que o parágrafo único do mesmo artigo acima citado impõe uma exceção pela qual entende-se que a ação de despejo “não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante (ente da federação - União, Estado ou Município - que inicia o processo de desapropriação - nosso grifo) na posse do imóvel”

Ao consultar esta lei, é possível concluir que o locador pode motivar a sua ação de despejo pelos seguintes motivos, além de outros que podem ser encontrados na mesma norma:

• Término do Prazo Contratual: Encerramento do contrato sem renovação ou interesse na continuidade (Artigo 5º, 46 e 47 da Lei do Inquilinato).
• Falta de Pagamento: Inadimplência do locatário quanto aos alugueis ou encargos (Artigo 9º, III da Lei do Inquilinato).
• Realização de Reparos Urgentes: Quando as obras necessárias não podem ser realizadas com o locatário no imóvel. Mas especificamente, o artigo 9º, IV da Lei do Inquilinato esclarece que as obras devem ser determinadas pelo Poder Público (exemplo: pelo Corpo de Bombeiros, pela Defesa Civil, pela Vigilância Sanitária).
• Descumprimento de Cláusulas Contratuais: Como sublocação não autorizada ou uso inadequado do imóvel (Artigo 9º, II da Lei do Inquilinato).
• Necessidade de Uso Próprio: “se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge (esposo ou esposa - nosso grifo) ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio”.

Como conseguir que a ação de despejo retire o locatário do imóvel mais rápido?

No direito temos uma relevante ferramenta para situações excepcionais, pela qual o autor da ação pode ter seu direito concedido antes dos trâmites comuns de um processo judicial, essa ferramenta chama-se Liminar.

Na ação de despejo, a liminar pode ser concedida em momentos especificamente estabelecidos pela Lei do Inquilinato em seu artigo 59, § 1º.

Portanto, vale ler este dispositivo legal acima citado para saber se as circunstâncias do caso concreto da ação de despejo em desenvolvimento ou estudo se enquadram no que a lei determina:

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Modelo de Ação de Despejo

O modelo a seguir trata de um guia para que se possa preencher os detalhes presentes no caso em estudo ou em desenvolvimento, aproveitando-se o que for pertinente aos fatos.

A ação de despejo envolve-se em muitos nuances, desta forma, sugere-se atenção minuciosa aos acontecimentos da vida prática que o caso apresenta, por isso é recomendado que os dados apresentados abaixo sejam verificados, substituídos e acrescentados de acordo com o que se vislumbra na defesa dos direitos de si ou de outrem.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE [informar a circunscrição judiciária].

__________________________________ [inserir nome do autor da ação], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG sob o nº_____________, inscrito no CPF sob o nº______________, residente e domiciliado na [endereço completo com o CEP], por seu advogado, vem respeitosamente propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO

com fulcro no artigo 5º da Lei nº 8.245/91

em face do locatário __________________________ [inserir nome do locatário], nacionalidade, estado civil, portador da cédula de identidade RG nº ______________________, residente e domiciliado na ____________________________, com endereço eletrônico ______________________ e do FIADOR [inserir apenas se houver fiador], __________________________ [inserir nome do fiador], nacionalidade, estado civil, portador da cédula de identidade RG nº ______________________, residente e domiciliado na ____________________________, com endereço eletrônico ______________________, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

I - DOS FATOS:

[Mencione os fatos que ensejaram a propositura da ação de despejo.

Comece narrando sobre o contrato de locação, mencione que o autor é o locador, mencione o prazo do contrato.

Após, narre o motivo do despejo: no caso de falta de pagamento, é importante descrever os valores e datas das parcelas inadimplidas; caso o motivo seja outro descumprimento contratual, cite a cláusula descumprida e os fatos ocorridos. Se o despejo ocorrer por outras causas peculiares, cite detalhadamente os fatos. Em qualquer caso, é imprescindível juntar as provas, incluindo o contrato de locação.]

II - DO DIREITO

II.I - Da medida liminar

Conforme artigo art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91, será concedida a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a [mencione o item do artigo 59 § 1º, aplicado ao caso, no final deste blog, há a descrição das possibilidades que a medida liminar é permitida]

Assim, pelos fatos narrados acima fica evidente que o caso sub judice enquadra-se em um dos motivos em que deve ser concedida a medida liminar, motivo pela qual, se requer na presente.

II.II - Do despejo definitivo

O que se requer na presente é baseado na legislação pátria que prevê a possibilidade do despejo em casos como o retro narrado. Sobre isso, a Lei do Inquilinato (ei nº 8.245/91) dispõe:

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Além disso, [mencione aqui os demais embasamentos de direito, aplicados ao caso em específico, a favor do pedido do locador e as penalidades previstas na lei pelas ações do locatário. É válido além de leis, inserir jurisprudências sobre o tema, em especial se forem de tribunais superiores, bem como, inserir entendimentos doutrinários, aplicados ao caso).

III - DOS PEDIDOS

Por todo o exposto, o locador requerente pede e requer:

a) a concessão da medida liminar, inaudita altera pars, pelos motivos de fato e de direito narrados acima, para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias; [esse pedido é aplicável apenas aos casos descritos no último tópico deste blog, abaixo]

b) A citação do réu, nos termos do Código de Processo Civil para responder a presente demanda, sob pena de serem considerados verdadeiros os fatos aqui alegados;

c) A total procedência da presente demanda, com o despejo do locatário;

d) Seja o requerido condenado ao pagamento das custas judiciais e honorários sucumbenciais não inferiores à 20% do valor da causa.

O autor, desde já, requer a produção de todas as provas admitidas no direito, em especial a prova documental e [indique aqui as demais provas que pretende produzir. Isso não precisa ser muito detalhado, já que na fase de produção de provas do processo, as partes poderão requerer as provas com mais especificação].

Dá-se a causa o valor de R$_______ [o valor da causa deve ser 12x o valor do aluguel].

Nestes termos, pede deferimento.

____________, _ _ _

[Local e data].

[nome do advogado]

OAB/UF nº … [informar o estado de inscrição e número da OAB].

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Considerações finais

A ação de despejo trata de um assunto muito comum do dia a dia dos cidadãos, por isso ela foi muito discutida e interpretada no decorrer do tempo, tendo interpretações e detalhes que precisam de estudo para serem aplicados em favor dos interesses de seu autor.

E como estar sempre em dia com o que acontece no direito se trata de algo fundamental, os conteúdos da Judex compilam e facilitam o descobrimento dessas atualizações para que encontre tudo o que precisa em um só link.

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O conteúdo desta página refere-se à legislação vigente no momento da publicação.